Qu’est-ce qu’une SCI ?
La SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique prisée en France pour détenir et gérer des biens immobiliers à plusieurs. Elle permet à des individus, appelés associés, de devenir collectivement propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers, tout en confiant leur gestion à une société dédiée.
Contrairement aux sociétés commerciales, la SCI a un objectif exclusivement civil : elle ne peut pas effectuer d’actes commerciaux à des fins lucratives. Si elle dévie de cette vocation, elle risque d’être requalifiée en société créée de fait, entraînant des conséquences juridiques et fiscales importantes.
Quelles sont les caractéristiques d’une SCI ?
Les biens achetés par l’intermédiaire d’une société civile immobilière appartiennent à cette dernière en tant que personne morale, et non directement aux associés. En revanche, chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport initial. Il est obligatoire d’avoir au moins deux associés pour former une SCI.
Les apports peuvent être inégaux (avec un minimum de 1€ pour créer une SCI).
On trouve parfois des montages où un entrepreneur crée une SCI avec sa société holding, qui peut être une SASU par exemple.
Prenons un exemple fictif : Romain est un entrepreneur de 33 ans, il détient 100% d’une société holding sous forme de SASU. Il souhaite créer une SCI : pour respecter la règle des deux associés minimum, la structuration d’actionnariat peut se présenter comme telle :
– Romain : 1% de la SCI
– SASU (détenue à 100% par Romain) : 99% de la SCI
Au final, Romain reste détenteur de la totalité des titres tout en respectant la réglementation.
La gestion de la société civile immobilière est assurée par un gérant désigné, qui peut ou non être associé.
Quels objectifs pour une SCI ?
La société civile permet de gérer un patrimoine immobilier efficacement, de faciliter la transmission et de faciliter la détention collective de biens.
Les revenus issus de la mise en location sont des revenus fonciers : on ne peut pas louer en meublé avec une SCI car c’est un acte commercial (la SARL de famille est alors plus adaptée).
La société civile immobilière n’est pas destinée à réaliser des opérations d’achat-revente, puisqu’il s’agit également d’une activité commerciale.
Comment créer une SCI ?
La première étape est de rédiger des statuts, un document essentiel précisant les règles de fonctionnement. Certaines clauses peuvent être très importantes, comme la clause de quasi-usufruit par exemple, si l’objectif est de transmettre le patrimoine de son vivant tout en gardant le contrôle de la société.
Les autres formalités sont les mêmes que pour toute création de société : la publication d’une annonce légale dans un Journal d’Annonces Légales, l’immatriculation au greffe du tribunal de commerce pour obtenir un numéro SIREN, et l’inscription au Registre des Bénéficiaires Effectifs.
Bien entendu, on s’occupe de tout pour créer votre société civile immobilière.
Quelle fiscalité pour la SCI ?
L’Impôt sur le Revenu (IR) :
Les bénéfices sont répartis entre les associés selon leurs parts sociales et déclarés dans leur impôt personnel (catégorie des revenus fonciers). Cependant, avoir une SCI à l’IR permet exonération totale de l’impôt sur plus-values immobilières après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux). On parle dans ce cas d’une société fiscalement transparente, la comptabilité est facultative dans ce cas, bien que très recommandée.
L’Impôt sur les Sociétés (IS) :
La SCI est imposée sur ses bénéfices comme une société classique, à savoir 15% jusqu’à 42 500 € de bénéfices puis 25%. Cette fiscalité permet d’amortir les biens immobiliers dans la durée, mais l’imposition des plus-values est moins avantageuse puisqu’elle est soumise à l’impôt sur les sociétés.
Quels avantages pour une SCI ?
La SCI permet une gestion souple et simplifiée grâce à un gérant, qui prendra les décisions importantes (location, travaux, vente). La transmission est également facilitée, notamment avec le dispositif du démembrement.
Le démembrement permet scinder les droits de propriété en deux volets distincts : l’usufruit, qui confère le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui donne le droit de disposer du bien sans en avoir l’usage.
Souvent employé dans un cadre familial pour optimiser les donations et successions, ce mécanisme permet de calculer les droits d’enregistrement uniquement sur la valeur de la nue-propriété.
Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire accède à la pleine propriété sans avoir à régler de droits de succession supplémentaire.
Ainsi, le démembrement s’achève au décès de l’usufruitier, permettant au nu-propriétaire de devenir plein propriétaire sans frais supplémentaires.
Autre avantage : la SCI peut être une filiale, dite « fille », d’une holding : elle peut remonter ses dividendes à la société mère et ainsi avoir des avantages fiscaux.
Quels inconvénients pour une SCI ?
Bien évidemment, il y a des contraintes administratives et comptables à prendre en compte : les formalités de création de société, le procès verbal d’assemblée générale annuelle et la une tenue de comptabilité qui vient alourdir les charges et donc réduire la rentabilité.
La nature civile de l’activité limite aussi son périmètre d’intervention, avec notamment l’interdiction de faire de la location meublée, où la SARL de famille sera plus pertinente par exemple.
La SCI reste un outil puissant pour sécuriser et transmettre un patrimoine immobilier. Si votre objectif est de gérer des biens sur le long terme, elle offre une stabilité juridique et une flexibilité notable. Cependant, il est essentiel d’évaluer vos besoins fiscaux et patrimoniaux avant de se lancer, car d’autres structures (comme le LMNP ou la SARL de famille) peuvent être plus adaptées dans certains cas.
